Bankanın Ekspertiz Değeri Nasıl Belirlenir?
Ekspertiz nedir? Ekspertiz değeri nasıl belirlenir?
Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler, bankalara ve kredi kuruluşlarına başvurarak gayrimenkul ipoteği karşılığında kredi almayı tercih ediyor. Kredi başvurusunu takip eden günlerde bankanın gönderdiği bir uzman ekibi, satın alınacak gayrimenkule giderek incelemelerde bulunuyor ve ekspertiz raporu oluşturuyor.
Ekspertiz nedir? Ekspertiz değeri nasıl belirlenir?
Konut kredisi alabilmek için kredi kurumlarına başvurulduktan sonra, verilecek kredinin tutarını belirleyebilmek için bankanın gayrimenkul uzmanlarına yaptırdığı değerlendirmeye ekspertiz adı verilir. Ekspertiz raporu sonucunda gayrimenkulün gerçek piyasa değeri belirlenir. Bu değer, kredi kurumunun yatırımcılara vereceği kredinin bedeli ve oranı üzerinde belirleyici olur. Peki, ekspertiz değeri nasıl belirlenir? Ekspertiz değerini belirleyebilmek için gayrimenkul uzmanlarının; satın alınacak gayrimenkulü yaş, konum, büyüklük, inşaat maliyeti, irtifak hakları gibi kriterleri göz önünde bulundurarak incelemesi gerekir. Gayrimenkulün imar durumu, bulunduğu arsanın değeri, taşınmazın inşaatını üstlenen firmanın itibarı, türü, kat sayısı, fiziki durumu ve adresi de değerlendirme sonucuna etki eder. Bu inceleme işlemi için, gayrimenkulün değerini belirlemede farklı yaklaşım metotlarından yararlanılır.
Maliyet yaklaşımı ile ekspertiz değeri belirleme
Maliyet yaklaşımı yöntemi, konut ve iş yeri statüsünde olmayan fabrika, otel, tatil köyü gibi büyük yatırım araçlarının ekspertizinde kullanılır. Bu yöntem; gayrimenkulün satın alınması için değil, söz konusu gayrimenkulün yeniden inşası için gerekli olan maliyetin hesaplanması prensibine dayanır. Eşdeğer arazi üzerine, kredi verilecek olan binanın aynısının ne kadar maliyetle inşa edilebileceği belirlenerek ekspertiz raporu oluşturulur.
Gelir indirgeme yaklaşımı ile ekspertiz değeri belirleme
Gelir indirgeme yaklaşımıyla yapılan incelemede, gayrimenkulün gelir ve gider verileri arasında kıyaslama yapılır. Gayrimenkulün net geliri hesaplanarak yatırım değeri belirlenir. Örneğin bir arsa üzerine inşa edilecek apartmanın; sahibine kazandıracağı kira ve satış geliri, apartmanın inşa maliyetiyle karşılaştırılır. Vergiler ve Zorunlu Deprem Sigortası gibi gider kalemleri satış fiyatından düşülür. Elde edilen net gelir, gayrimenkulün gerçek değerinin ve yatırım potansiyelinin belirlenmesinde kullanılır.
Emsal karşılaştırma yaklaşımı ile ekspertiz değeri belirleme
Emsal karşılaştırma yönteminde ekspertiz incelemesi yapılan gayrimenkule benzer mülklerin, piyasa değerleri araştırılır. Bu amaçla aynı muhitteki, aynı fiziksel özelliklere sahip gayrimenkullerin veya aynı site içerisinde bulunan aynı büyüklükteki dairelerin satış değerleri kıyaslanır. Satış değerlerinin yanı sıra mülk sahiplerinin fiyat beklentileri ve alıcıların teklifleri de incelenerek ortalama bir piyasa değeri belirlenir. Bu işlem sonucunda gayrimenkulün gerçek piyasa değerine ulaşılır. Kredi tutarı belirlenirken, piyasa değeri göz önünde bulundurularak kredi oranı hesaplanır.