Rayiç Bedel Nasıl Hesaplarız?
Satılık Kiralık, Mesken veya iş yeri alım satım işlemlerinde bir taşınmazın piyasa değerine rayiç bedel denir.
Bu kavram, emlak piyasasının hareketliliğini oluşturduğu gibi konut kredisi ve mortgage sistemlerinin de dayanak noktasıdır.
Rayiç Bedele Etki Eden Faktörler
Gayrimenkuller de ekonominin bir parçası olduğu için mal kategorisinde değerlendirilir. Bir malın değerini belirleyen faktörlerin başında da arz–talep dengesi gelir.
Söz konusu gayrimenkule olan talep yoğunsa arz da yükselir. Dolayısıyla rayiç bedelde de artış olur.Taşınmazın bulunduğu konum da bedele etki eder. Aynı mahallenin farklı sokaklarındaki konutlarda farklı rayiçlerden söz edilmesi bundandır.
Rayiç bedel nasıl hesaplanır konusuna dönecek olursak, olayı iki adıma anlatmamız daha kolay olacaktır.
Ortalama Rayiç Bedel
Gayrimenkul ile aynı muhitte bulunan diğer örneklerin mevcut değerinin saptanması, bir emlak için rayiç bedel biçmeye giden ilk adımdır.
Hesaplayacağımız gayrimenkul bir konut olsun. Aynı mahalle ya da sokakta yer alan üç adet konut seçilir. Bu konutların rayiç bedelleri toplanır. Daha sonra bu sonuç aynı üç konutun metrekarelerinin toplamına bölünür. Bu sayede ortaya metrekare başına düşen rayiç bedel çıkar.
Kısmi Rayiç Bedel
Emsal üç konut üzerinden elde edilen metrekare başına düşen rayiç bedelin, söz konusu konutun metrekaresiyle çarpılması sonucu ortaya çıkan değerdir.
Gerçek Rayiç Bedel
Hesaplamanın en çok kafa karıştıran noktasıdır. Çünkü rayiç bedeli hesaplama istenen konutla ilk etapta hesaba katılan üç emsal gayrimenkulün özellikleri baz alınarak bir puanlama yapılması gerekir.
Asıl konutun eksiklik ve fazlalıkları objektif olarak değerlendirilirse net olarak bir rakam ortaya konabilir.
Bu noktada bağımsız eksperler ya da belediyelerin ilgili birimleri yetkindir.
Rayiç Bedel Hesaplama Nasıl Yapılır?
Konuyu biraz daha açık bir hale getirmek için örnek bir hesap yapalım. Aynı semtte bulunan üç gayrimenkulün brüt metrekareleri 200, 220 ve 180 olmak üzere toplamda 600 metrekare olsun. Maddi değerlerinin toplamının da 600 Bin TL olduğunu düşünelim.
Bu durumda metrekare başına düşen rayiç bedel 600.000 / 600 = 1.00 olacaktır. Asıl konutun da 200 metrekare olduğunu varsayarsak; 1000 x 200 = 200.000 TL’lik bir kısmi rayiç bedel elde ederiz.
Kısmi rayiç bedel ortaya konduktan sonra biçilecek olan değerde, evin nitelikleri üzerinden bir kıyaslama içine girilir. Ortak kümeye katılan diğer 200 metrekarelik evle arasındaki benzer yönler ortaya konulur ve daha sonra artıları eksileri hesaba katılır.
Örneğin yaşam alanına kaç metrekare düşüyor, balkonu var mı, iç dekorasyonunda kullanılan malzemeler ve spesifik konumu gibi faktörler baz alınarak gerçek rayiç bedel bulunur.