Kentsel Dönüşümde Karara Uymayan Daireye Dair Süreç!
Kentsel dönüşümde ülkemiz için bir zorunluluk olduğu tartışılmaz bir gerçektir. Kentsel dönüşüm ile insanların sağlıksız yapılarda yaşamalarının engellenmesi, çarpık kentleşme ve kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi ve şehirde yaşam kalitesinin yükselmesi sağlanır. Bu sebeple kentsel dönüşüm hakkındaki hukuki yaptırımları bilmek ve süreç hakkında bilgi sahibi olmak herkes açısından çok önemlidir. Peki kentsel dönüşümde yıkım kararına itiraz edilebilir mi?
Kentsel dönüşümde daire sahipleri hangi yolları izlemelidir?
Kentsel dönüşümde daire sahipleri, binalarının yenilenmesini istediklerinde kanunlar uyarınca bazı adımları izlerler. Herhangi bir kat maliki, Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak binaya ait mimari projenin arşivden çıkartılmasını sağlar. Bu aşamadan sonra binanın yenilenmesi ile ilgilenen yükleniciler ile görüşülür.
Yüklenici projelerin tartışılması ve oylamaya sunulması için 15 gün öncesinden apartman yönetimi kat maliklerine resmi çağrı gönderir. Toplantıda anlaşmaya varan çoğunluk sözleşmeyi imzalar. Binaya ait mevcut projeler, Tapu Müdürlüğü’nden alınmış bağımsız bölüm listesi, tapu senedi ve nüfus cüzdanı fotokopisi ile gerekli işlemler başlatılır.
Binanın deprem riskinde yıkılma tehlikesine sahip olup olmadığının tespiti yapılır ve risk raporu hazırlanır. Deprem risk raporu, binanın bağlı olduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç 7 gün içerisinde sunulur. Bir eksik bulunmaması durumunda onaylanan risk raporu, Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildirilir. Bu şekilde bina tapu kütüğüne “riskli yapı” olarak işlenir.
Tapu Müdürlüğü, 60 günlük süre içinde binanın yıkılabileceğini ve bu tespitlere karşı 15 gün içinde itirazda bulunulabileceğini bir tebligat ile bildirir.
Anlaşmaya varılamadığında neler yapılabilir?
Kentsel dönüşümde daire sahipleri anlaşmaya varamadığında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Yasası’na bağlı 2/3 çoğunluk kuralı bulunur. Kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahipleri, binanın riskli yapı olarak tespitinden sonra anlaşmaya vararak binanın yıkılması için gerekli prosedürleri başlatabilirler.
Eğer arsaya yapılacak işleme karar verilemiyorsa veya anlaşmaya varılamıyorsa toplam hisse payı olarak 2/3’lük kısmın aldığı karar 1/3’lük grubu da temsil eder. Fakat karara uymayanlar, riskli yapı tespitine 15 gün içerisinde itiraz edebilir.
Riskli yapının yıkılması için 2/3 çoğunluk Ortak Karar Protokolü hazırlar ve protokol imzalanır. Bu protokol, binanın hangi malzemelerle, ne kadar sürede, ne şekilde yapılacağını dair ayrıntılı bilgi içerir.
2/3 çoğunluğun projeyi imzalamasından sonra bu protokol bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı sunulur. Riskli yapı 60 gün içerisinde anlaşma sağlanıp yıkılamazsa, devlet 30 güne kadar ek süre verebilir.
Hukuki süreç nasıl işler?
Binada yıkım için 2/3 çoğunlukla karar alındığını fakat karara iştirak etmeyenlerin bulunduğu durumlarda, Kentsel Dönüşüm Kanunu 6. maddesi gereğince işlemler başlatılır. Yasaya göre, bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç bedelleri belirlendikten sonra açık arttırma ile satışa sunulur. Kat malikleri, satılacak bağımsız bölümlerine ilişkin SPK kuruluşlarının yaptığı değer tespitlerine yönelik iptal davası açabilirler.
İlk önce binada bulunan paydaşlara sunulan daire, satın alınmadığı takdirde tespit edilen rayiç bedeli bakanlıkça ödenmek şartıyla Hazine adına tescil edilir. Bakanlığa tahsis edilmiş olan bu daireler TOKİ’ye devredilebilir.
Karara varamayan 1/3 paya sahip maliklerin itirazları, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek teknik heyetler tarafından incelenir. Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararına göre, İdare Mahkemelerde kentsel dönüşüme dair kararların iptali için açılan davalarda, mahkeme eğer idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararların doğacağını ön görüyorsa ve işlem hukuka aykırıysa, yürütmenin durdurulması kararı verilebilir.