Arsa Payı İtiraz Halleri Nelerdir?
Arsa payı dağılımı, toplu konutlar başta olmak üzere pek çok mimari projede sorun teşkil eder. İlgili yasa, bazı hallerin ortaya çıkması durumunda arsa payı dağılımına itiraz etmeyi mümkün kılar.
Arsa payı kavramının tanımı ve detayları, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilmiştir. Kanunda, arsa paylarının, arsa üzerindeki taşınmaz sahiplerine nasıl dağıtılacağı anlatıldığı gibi, bu dağılıma hangi hallerde itiraz edilebileceğinden de bahsedilir.
Arsa Payına İtiraz Halleri
Kat Mülkiyeti Kanunu, arsa paylarının mülk sahiplerine dağıtılmasında değer denkliğini esas alır. Bu denkliğe uymayan hallerde, pay sahiplerine itiraz hakkı doğar. Bu hallerin belli başlıları şunlardır;
Ortak Mülkiyet Alanına Arsa Payı Verilmesi:Türkiye’de sıklıkla karşılaşılan bu durumda, kazan dairesi, sığınak gibi ortak mülkiyet alanlarına, binanın üzerinde bulunduğu arsadan pay verilir ve bu pay, binadaki gayrimenkul sahiplerinden birisinin adına kaydedilir.
Ana Yapının Tahrip Olması: Pek çok farklı mülkiyet sahibinin ortak mülkiyetinde olan ana yapının tahrip olması, arsa paylarının dağılımında adaletsizlik doğurabilir. Örneğin, bir binanın son katının tıraşlanması durumunda arsa paylarının yeniden dağılımı talep edilebilir. Bu noktada şuna dikkat edilmesi gerekir, binanın tamamen yıkılması halinde arsa payı dağılımı, Yargıtay’ın ifadesiyle “Paylı Mülkiyet” halini alır. Paylı mülkiyet tanımı gereğince, bina tamamen yıkılsa dahi eski mülk sahipleri, arsa üzerinde halen tasarruf hakkına sahiptir. Bu konuda detaylı bilgiye, 634 sayılı Kanunun 48. maddesinden ulaşılabilir.
Kentsel Dönüşüm Sonrası Ortaya Çıkan Durum: Özellikle deprem bölgelerinde çok sık uygulanan kentsel dönüşüm projelerinde, bina tamamen yıkılıp yeniden inşa edilebilir. Bu inşa sürecinde çoğu zaman, yeni mimari proje eskisinden farklı olur. Kentsel dönüşüm uygulaması sonrası bir mülkiyet sahibine verilen arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunundaki denklik kıstaslarını karşılamıyorsa itiraz hakkı doğar.
Yetkili Mahkeme ve Süreç
6100 Sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanununda, arsa payına itiraz etmek için başvurulması gereken yetkili mahkemenin, taşınmazın bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesi olduğu belirtilmiştir. Arsa Payı itirazı doğrudan mülkiyet davası olduğu için, dava için kişinin taşınmazın sahibi olması gerekir. İnşaatı süren ya da henüz başlamamış olan mülkiyetler için dava açma hak ve yetkisi, kat irtifakı sahibine aittir.
Mahkemeye intikal etmiş ve sonuca bağlanmış anlaşmazlıklarda, tekrardan sulh hukuk mahkemelerine başvurup itirazda bulunmak mümkün değildir. Bununla birlikte, mahkeme kararı sonrası yine de adaletsiz bir dağılımın olduğu düşünülüyorsa, mahkemenin kararına itiraz edilebilir. Bunun için yetkili kurum Yargıtay’dır. Sulh hukuk mahkemesinin aldığı kararı inceleyen Yargıtay, usulsüzlük tespit etmesi durumunda bu kararı bozabilir.